Prima locuință în Sibiu: metoda „3 filtre” ca să alegi rapid și corect (fără haos și fără regrete)

Când cumperi prima locuință, ai două riscuri mari:

  1. să te blochezi în prea multe opțiuni („mă uit la încă 10 și mai vedem”),

  2. să te grăbești din emoție („asta e, o luăm!”).

Ambele duc, de obicei, la aceeași concluzie: stres, timp pierdut și decizii slabe.

În loc de asta, îți propun o metodă simplă și foarte practică: „3 filtre”. Este un sistem de triere pe care îl poți aplica indiferent că vrei un apartament de locuit în Sibiu, o proprietate pentru investiție sau o achiziție cu credit.

De ce ai nevoie de „filtre” (și nu de mai multe vizionări)

Mulți cumpărători cred că vor lua decizia bună după ce văd „suficient de multe”. În realitate, după 10–15 vizionări fără sistem:

  • obosești,

  • începi să compari greșit,

  • și alegi fie impulsiv, fie „cel mai puțin rău”.

Filtrele te ajută să elimini rapid proprietățile nepotrivite, astfel încât timpul tău să fie consumat doar pe opțiuni care chiar merită.

Filtrul 1: Financiar – „îți permiți” nu înseamnă „poți lua credit”

Filtrul financiar este primul pentru că, dacă aici nu iese bine, orice discuție despre „zonă frumoasă” devine irelevantă.

Ce înseamnă „buget financiar sănătos”

Nu te raporta doar la rata lunară. Raportează-te la:

  • costul total al achiziției (avans + taxe + mobilare + reparații),

  • sustenabilitatea ratei în scenarii mai dificile (venit mai mic, cheltuieli neprevăzute),

  • rezerva de siguranță (buffer).

Greșeala clasică

„Dacă banca îmi dă X, îmi permit X.”
Nu neapărat. Banca îți dă o limită maximă. Tu ai nevoie de o limită confortabilă.

Ce te ajută practic

  • Pre-aprobarea (bancă / broker) îți clarifică rapid limitele reale. Avem parteneriate cu bancile si cu brokeri de credite, iar asta insemana usurinta si rapiditate.

  • Un calcul simplu de buget pe 12 luni îți arată dacă rata e „ok” sau doar „tolerabilă”.

Dacă filtrul financiar nu e trecut, proprietatea se elimină. Simplu.

Filtrul 2: Piața – cum gândești ca investitor chiar dacă „cumperi pentru tine”

Mulți cumpără „pentru locuit” și uită complet un adevăr important: aproape orice locuință va fi vândută la un moment dat (upgrade, mutare, moștenire, schimbări de job).

De aceea filtrul 2 este „filtrul de piață”:
Se vinde ușor? Se închiriază ușor? Este cerere reală pentru acest tip de proprietate?

Întrebări corecte de pus

  • Cum stă zona la cerere (vizionări, vânzări, chirii)?

  • Ce tip de apartamente se tranzacționează cel mai repede (2 camere, 3 camere, decomandat)?

  • Proprietatea are ceva care o face „lichidă” (balcon, parcare, etaj potrivit, acces, lumină)?

  • E un preț realist sau „de test”?

În Sibiu, filtrul de piață contează enorm

Pentru că orașul atrage constant:

  • familii tinere,

  • oameni care se mută din alte județe,

  • investitori (inclusiv pentru închiriere).

Asta înseamnă că există zone și tipuri de apartamente care se mișcă mai repede și altele care stagnează.

Dacă filtrul de piață nu e trecut, te expui la o revânzare dificilă sau o investiție slabă.

Filtrul 3: Calitate – acte, tehnic, vecinătate (și costuri ascunse)

Abia după ce treci de primele două filtre are sens să intri în „calitate”. De ce?
Pentru că altfel vei consuma timp și emoție pe proprietăți pe care nu ți le permiți sau care nu sunt o alegere bună pentru piață.

Filtrul de calitate are trei componente:

1) Calitate juridică (acte)

  • situație juridică clară,

  • documente complete,

  • fără surprize care blochează tranzacția.

2) Calitate tehnică (stare reală, nu „arată bine”)

  • instalații,

  • infiltrații, miros, umezeală,

  • izolație și confort termic,

  • compartimentări modificate, dacă există.

3) Calitate de context (zona din viața reală)

  • zgomot, trafic, parcări,

  • vecinătate,

  • acces, transport, facilități.

Detaliu important: costurile recurente

Uneori un apartament „ieftin” devine scump după achiziție, din cauza:

  • întreținerii ridicate,

  • reparațiilor neprevăzute,

  • costurilor de încălzire.

Filtrul de calitate înseamnă să verifici, nu să presupui.

Cum folosești metoda „3 filtre” în practică (exemplu simplu)

Imaginează-ți că ai 20 de anunțuri.

  1. Filtrul financiar îți elimină rapid 8–10 (prea scumpe, costuri mari, nu se încadrează la credit).

  2. Filtrul de piață îți mai elimină 5–7 (zonă slabă, compartimentare greu vandabilă, preț nerealist).

  3. Filtrul de calitate îl aplici pe 3–5 proprietăți serioase (verificări act + tehnic + context).

Rezultatul: în loc să alergi haotic, rămâi cu opțiuni bune și alegi lucid.

De ce funcționează metoda (și de ce reduce regretele)

Regretele apar când:

  • te-ai îndrăgostit înainte să verifici,

  • ai luat decizia când erai obosit,

  • ai cumpărat „ce s-a nimerit”.

Metoda „3 filtre” îți dă:

  • claritate,

  • control,

  • putere de negociere,

  • și un mod corect de comparație.

Mini-checklist (de pus în notițe înainte de vizionări)

✅ Filtru financiar: buget total + pre-aprobare + rezervă
✅ Filtru piață: cerere în zonă + ușurință la revânzare/închiriere
✅ Filtru calitate: acte + tehnic + context + costuri recurente

Concluzie

Dacă ești la prima locuință, nu ai nevoie de mai mult noroc. Ai nevoie de un sistem.

3 filtre – financiar, piață, calitate – te ajută să alegi mai repede și mai sigur, mai ales într-o piață activă precum Sibiu.

Vrei să-ți aplicăm metoda pe situația ta?

Dacă ne lași:

  • buget orientativ,

  • tipul de locuință (2/3 camere, casă etc.),

  • zone preferate,

  • scopul (locuit / investiție),

îți putem spune rapid ce filtre aș seta pentru tine și cum ai putea reduce căutarea la câteva opțiuni cu adevărat bune.

Eurosib Imobiliare – consultanță și intermediere profesionistă în Sibiu și împrejurimi.

  • E-mail: office@eurosibimobiliare.ro
  • Telefon: 0745.633.772
  • Adresa: Sibiu, Calea Dumbravii nr. 135

Publicat: