Introducere – de ce tranzacțiile nu se blochează acolo unde te aștepți
La prima vedere, o tranzacție imobiliară pare simplă: există un vânzător, un cumpărător, un preț acceptat și intenția ambelor părți de a merge mai departe.
În realitate însă, multe tranzacții se blochează exact când pare că totul este în regulă.
Din practică, cele mai multe blocaje:
-
nu apar la început;
-
nu apar din lipsă de interes;
-
apar după ce s-a stabilit prețul și după ce au fost făcuți primii pași concreți.
Acest articol explică unde se blochează cel mai des tranzacțiile imobiliare, de ce apar aceste situații și, mai ales, ce poate fi prevenit dacă lucrurile sunt înțelese din timp.
1. Documentele incomplete – blocajul care apare prea târziu
În foarte multe cazuri, o proprietate este promovată și vizionată fără ca documentația să fie verificată în detaliu. Problema nu apare la prima discuție, ci abia când tranzacția începe efectiv.
Ce lipsește cel mai des
-
extras de carte funciară actualizat;
-
certificat energetic;
-
documente de intabulare corecte;
-
clarificări legate de suprafețe sau anexe.
-
adresa administrativa lipsa sau nereala in cartea funciara
Există situații în care proprietarul află despre o problemă din acte abia în momentul programării la notar. În acel punct, tranzacția se oprește, iar soluționarea poate dura săptămâni sau chiar luni.
2. Erori în cartea funciară – detalii care nu pot fi ignorate
Cartea funciară este documentul de bază al oricărei tranzacții. Chiar și o mică neconcordanță poate bloca procesul.
Cele mai frecvente situații întâlnite:
-
suprafața din acte diferă de cea reală;
-
apar sarcini vechi, considerate „rezolvate”, dar neradiate;
-
drepturi de uzufruct sau servituți uitate.
-
lipsa adresa administrativa ( sau eronat notata)
Aceste lucruri nu sunt interpretări, ci blocaje juridice clare pentru notar și bancă.
3. Evaluarea bancară – momentul care schimbă dinamica tranzacției
Mulți cumpărători și vânzători tratează evaluarea bancară ca pe o formalitate. În realitate, este unul dintre cele mai sensibile momente ale tranzacției.
Banca:
-
nu finanțează prețul cerut;
-
finanțează valoarea stabilită de evaluator.
Diferența dintre cele două apare frecvent și duce la:
-
renegocieri tensionate;
-
aport suplimentar de bani;
-
anularea tranzacției.
În practică, acesta este unul dintre cele mai comune motive de blocaj după antecontract.
4. Neeligibilitatea imobilului pentru credit
Există situații în care:
-
proprietatea este reală;
-
este locuibilă;
-
există cumpărători interesați,
dar nu este eligibilă pentru credit bancar.
Cauze frecvente:
-
lipsa recepției finale;
-
probleme juridice ale construcției;
-
destinație neclară în acte.
Aceste aspecte nu țin de dorința părților, ci de regulile stricte ale băncilor.
5. Succesiunea și coproprietatea – blocaje ignorate până devin critice
Foarte multe proprietăți provin din moșteniri sau sunt deținute de mai mulți coproprietari. Atâta timp cât lucrurile merg bine, aceste detalii sunt ignorate.
Problemele apar când:
-
succesiunea nu este finalizată;
-
nu toți coproprietarii sunt de acord;
-
un moștenitor nu este disponibil pentru semnare.
Fără clarificare juridică, tranzacția nu poate continua, indiferent de interesul cumpărătorului.
6. Prețul stabilit emoțional, nu pe piață
Un blocaj frecvent, dar greu de recunoscut, este prețul nerealist.
Mulți vânzători se raportează la:
-
investițiile personale;
-
anunțuri similare;
-
așteptări formate în timp.
Cumpărătorii însă compară strict:
-
locația;
-
starea;
-
alternativele existente.
Rezultatul este un interes inițial care nu se transformă în ofertă fermă.
7. Schimbarea condițiilor pe parcurs
Unul dintre cele mai fragile momente ale tranzacției este perioada dintre antecontract și semnarea finală.
Blocajele apar când:
-
se modifică termenele;
-
apar condiții noi;
-
se schimbă prețul sau modul de plată.
Chiar și modificările minore pot duce la pierdere de încredere și retragerea cumpărătorului.
8. Termenele nerealiste și presiunea timpului
Tranzacțiile imobiliare implică:
-
verificări juridice;
-
evaluări;
-
aprobări bancare;
-
programări notariale.
Când una dintre părți forțează termene imposibile, apar:
-
decizii greșite;
-
stres inutil;
-
blocaje evitabile.
Cum pot fi prevenite majoritatea blocajelor
✔ verificarea documentelor înainte de promovare
✔ stabilirea unui preț realist
✔ clarificarea situației juridice
✔ înțelegerea limitelor creditării
✔ comunicare clară și constantă
✔ asumarea termenelor reale
Întrebări frecvente (FAQ)
❓ Cât durează, realist, o tranzacție imobiliară?
Între 30 și 90 de zile, în funcție de complexitate și tipul de finanțare.
❓ Care este cel mai frecvent motiv de blocaj?
Problemele de documentație și evaluarea bancară sub preț.
❓ Se pot preveni aceste blocaje?
Da, în majoritatea cazurilor, dacă verificările sunt făcute din timp.
❓ Tranzacțiile fără credit sunt mai sigure?
Sunt mai rapide, dar nu elimină riscurile juridice.
Concluzie
Majoritatea tranzacțiilor imobiliare care se blochează nu eșuează din motive majore, ci din lipsă de pregătire și claritate.
Când procesul este înțeles corect, cele mai multe blocaje pot fi evitate, iar tranzacția poate merge înainte firesc.
Publicat:
.png)
