Dacă te gândești să achiziționezi un apartament în Sibiu, acum e momentul să acționezi. Din 2026, impozitele pe proprietăți vor crește cu aproximativ 70-80%, iar piața va intra într-o perioadă de stagnare controlată – cel puțin asta susțin analiștii ING. Dar nu vrem să te speriem. Vrem să te informăm corect, pentru că în cei peste 20 ani de activitate pe piața din Sibiu, am învățat un lucru: deciziile bune se iau cu informații bune.

La Eurosib Imobiliare am intermediat peste 2.000 de apartamente noi în Sibiu și împrejurimi. Am văzut crize, am văzut boom-uri. Am stat de vorbă cu mii de clienți – tineri la primul apartament, familii care fac upgrade, diaspora care se întoarce acasă, investitori care vor randament. Și ce observăm acum în piață ne spune că următorii doi ani vor fi diferiți de tot ce am trăit până acum.

Cum arată piața imobiliară Sibiu în prezent

Sibiul a avut în 2024 și începutul lui 2025 cea mai mare creștere procentuală a prețurilor din toată România. Nu exagerăm. Datele de pe piață arată o majorare de 18-20% într-un singur an – de la aproximativ 1.500 €/mp la sfârșitul lui 2023, la peste 1.850 €/mp în primăvara lui 2025 și până spre 2000 la final de an 2025.

Ce a generat această explozie? Mai mulți factori. Sibiul atrage oameni. IT-ul crește, companiile sunt stabile, iar calitatea vieții – hai să fim sinceri – e greu de egalat în alte orașe din România. Noi vedem asta zilnic: clienții care vin din Vâlcea, din Brașov sau chiar și din județe îndepârtate de Sibiu. Angajații de la Mercedes, Bosch sau din parcurile IT care se mută aici și își caută un loc al lor.

Prețurile variază mult în funcție de zonă. În centrul istoric, am văzut tranzacții care au depășit 3.000 €/mp pentru apartamente în clădiri de patrimoniu. Pe Calea Dumbrăvii sau în zona ultracentrale, prețurile se mențin la vârf. Dar dacă vrei un apartament nou, într-un ansamblu rezidențial bine gândit, găsești opțiuni acum între 1.850 și 2.300 €/mp în zone precum Turnișor, Șelimbăr - Doamna Stanca sau Calea Șurii Mici.

Ce ne îngrijorează însă e volumul tranzacțiilor. În primul semestru din 2025, numărul vânzărilor a scăzut cu aproximativ 14% față de aceeași perioadă din 2024. Prețurile cresc, dar tot mai puțini oameni reușesc să cumpere. Iar din discuțiile cu clienții noștri, motivul e clar: nesiguranța și incetitudinea. Ratele sunt mari, avansul e greu de strâns, iar bankingul nu ține pasul cu creșterea prețurilor. Dar poate este unul din acele momente bune să faci o achiziție.

Ce se întâmplă cu impozitele din 2026 și de ce contează pentru tine

Aici e punctul fierbinte. De la 1 ianuarie 2026 intră în vigoare noile valori impozabile pentru proprietăți. Practic, baza de calcul a impozitului se schimbă de la 1.573 lei/mp la 2.677 lei/mp pentru clădirile rezidențiale cu utilități. Asta înseamnă o creștere efectivă de aproximativ 70% a impozitului pe care îl plătești anual.

Dar stai. Situația e și mai complicată. Până acum, apartamentele din clădiri vechi beneficiau de reduceri – 10% pentru cele mai vechi de 30 de ani, 30% pentru cele de peste 50 de ani. Aceste reduceri dispar din 2026. Deci dacă ai un apartament într-un bloc vechi, creșterea poate să depășească lejer 80-100%.

Concret, ce înseamnă asta? Un apartament cu 3 camere care plătea în jur de 300 lei/an impozit va ajunge să plătească 500-700 lei. Nu e o sumă care să te bage în faliment, dar gândește-te la efectul pe piața de chirii. Proprietarii vor încerca să transfere costul către chiriași.

Într-o discuție recentă cu un client care are 4 apartamente date în chirie în Sibiu, omul calcula deja majorările. "Trebuie să cresc chiriile cu cel puțin 50 de euro pe fiecare apartament ca să acopăr impozitele noi și să rămân pe același randament", ne-a spus. Și are dreptate. La un randament de 4-5% cât e acum pe piața din Sibiu, orice cost adițional se simte. Asta înseamnă anual un efort în plus pentru chiriași de aproximativ 600 euro.

Ce spune raportul ING despre piața imobiliară în 2026-2027

Economistul-șef al ING România, Valentin Tătaru, a publicat în noiembrie 2025 un raport care confirmă ce simțim și noi pe teren. ING descrie anul 2026 ca o perioadă de "înghețare controlată" a pieței rezidențiale. Nu vorbim despre o prăbușire, ci despre o stagnare.

Prețurile vor rămâne relativ stabile în 2026, dar cu diferențieri mari între tipurile de proprietăți. Apartamentele vechi, cu eficiență energetică slabă, ar putea pierde din valoare. În schimb, locuințele noi, eficiente energetic și bine poziționate, își vor menține sau chiar vor crește ușor prețul – tocmai pentru că oferta nouă se reduce.

De ce se reduce oferta? Pentru că autorizațiile de construire din 2024-2025 au fost cu 30% sub vârful din 2021. Dezvoltatorii au încetinit ritmul. Iar efectul se va vedea în 2026-2027, când vor fi mai puține apartamente noi livrate.

ING anticipează o revenire graduală abia din 2027, condiționată de mai mulți factori: reducerea dobânzilor BNR (posibil din vara lui 2026), stabilizarea veniturilor reale și o oarecare relaxare fiscală. Dar în 2026, pregătește-te pentru o piață în așteptare.

Pentru cumpărători, paradoxal, asta poate fi o oportunitate. În perioadele de stagnare, negocierea e posibilă. Din experiența noastră cu peste 2.000 de tranzacții în ansambluri noi, am observat că în astfel de momente dezvoltatorii devin mai flexibili cu ofertele, cu locurile de parcare incluse, cu finisajele extra.

Orhideea Exclusive Living – când vrei să fii aproape de tot

Am lucrat și lucrăm intens cu proiectul Orhideea Exclusive Living în ultimii 2 ani și vedem de că atrage mulți cumpărători. Poziționarea e excelentă – pe Strada Doamna Stanca nr. 24 din Șelimbăr, la câteva minute de Shopping City, Dedeman, Kaufland chiar și de Piață Agroalimentară. Practic, ai toate facilitățile comerciale la doi pași, dar locuiești într-o zonă liniștită.

Proiectul are în total 456 de apartamente distribuite în 6 blocuri cu P+10 etaje. Blocul este finalizat și intabulat (mai sunt disponibile 8 apartamente), iar Blocul 5 are predare în septembrie 2026. Din ce am văzut pe teren, calitatea construcției e solidă: cărămidă Porotherm, tâmplărie Salamander cu 6 camere, încălzire în pardoseală – nu radiator clasic, ceea ce face diferența la confort și la facturi.

Prețurile? Pentru un apartament cu 2 camere de aproximativ 49 mp utili plus balcon generos, vorbim de la 101.950 € în funcție de etaj și includerea locului de parcare. Apartamentele cu 3 camere pornesc de la 128.950 € pentru cele de la etajele inferioare cu parcare acoperită. Prețurile sunt pentru apartamente finisate la cheie, TVA inclus și un loc de parcare.

Ce ne spun clienții care au cumpărat aici? Apreciază locația ,,aproape de orice”, garanția extinsă de până la 10 ani este ceva greu de găsit la dezvoltatori, distanța dintre blocuri foarte generoasă (aproximativ 33 ml). Alte avantaje ale ansamblului rezidențial: compartimentarea modernă și utilă, balconul generos și intim, personal de vânzări dedicat si profesionist.

Dacă te interesează Orhideea, vino să vorbim. Avem oferte de sfârșit de an.

Magnolia Residence – cel mai mare ansamblu din Sibiu, acum în faza a doua

Magnolia Residence e un proiect pe care îl cunoaștem foarte bine – avem și biroul nostru de vânzări chiar în cadrul ansamblului, pe Calea Șurii Mici. Am fost alături de acest proiect încă de la începuturile lui în 2008 și am văzut cum a crescut de la o viziune pe hârtie la cel mai mare ansamblu rezidențial din Sibiu.

Faza 1, deja finalizată complet, cuprinde 1.132 de apartamente în 29 de clădiri. Nu e doar un cartier de blocuri – e o comunitate funcțională. Ai supermarket Carrefour Express, Simpa + alte mici spații comerciale, o clădire de birouri, două locuri de joacă pentru copii, și linia de autobuz 19 care te duce direct în centru sau la gară, la care s-au alăturat multe alte trasee.

Faza 2 e acum în diverse faze de construcție și va adăuga aproximativ 650 de apartamente noi în 12 clădiri. Blocul M3 este finalizat iar Blocul M7 și M4 se livrează în iulie 2026 respectiv septembrie 2026. Prețurile în faza 2 pornesc de la 77.950 € pentru apartamente cu o cameră, pentru apartamente cu 2 camere prețul începe de la 97.950 euro, iar pentru 3 camere, vorbim de la 118.950 € în funcție de configurație și etaj.

Ce face Magnolia diferit? Scara proiectului permite costuri de întreținere mai mici pe termen lung. Ai deja o infrastructură matură: străzi, spații verzi amenajate, iluminat. Distanța până în centru e de 5 km – aproximativ 5-10 minute cu mașina – și până la aeroport ai doar 5,6 km.

Din portofoliul nostru de aproape 2.000 de apartamente vândute, o parte considerabilă au fost în Magnolia. Feedback-ul pe care îl primim de la proprietarii de acolo e constant pozitiv: apreciază că totul funcționează, că nu sunt surprize, că zona se dezvoltă organic.

Ce recomandă echipa Eurosib pentru 2026

Am stat și am analizat toate datele. Am vorbit cu consultanți bancari, cu dezvoltatori, cu sute de clienți. Și iată ce credem noi:

Dacă ai resursele și găsești apartamentul potrivit, nu amâna până în 2027. Da, poate vei găsi prețuri ușor mai negociabile în 2026. Dar riști să ratezi apartamentul pe care îl vrei – pentru că oferta nouă se reduce. Și riști să pierzi o dobândă fixă bună – băncile oferă acum credite cu dobândă fixă între 4,7% și 5,4%, ceea ce e competitiv.

Prioritizează eficiența energetică. Nu e un moft ecologic. E economie pură. Un apartament nou, cu clasă energetică A, cu încălzire în pardoseală sau centrală performantă, te va costa mai puțin la întreținere lunar. Iar când vei vrea să vinzi sau să închiriezi, va fi mult mai ușor de plasat pe piață. Raportul ING confirmă: apartamentele vechi, ineficiente, vor pierde din valoare.

Gândește-te la zona și la potențialul de dezvoltare. Calea Șurii Mici, Șelimbăr (Zona Doamna Stanca )– sunt zone care cresc. Infrastructura se îmbunătățește, comercianții vin, transportul public se extinde. Un apartament bine poziționat acum va valora mai mult peste 5 ani.

Fă-ți calculele pentru impozit înainte să semnezi. Noi oferim consultanță gratuită și te putem ajuta să înțelegi exact ce costuri vei avea din 2026. Nu e complicat, dar trebuie să știi la ce să te aștepți ca să nu ai surprize.

De ce să lucrezi cu o agenție locală

Știm că există tentația să cauți singur, să negociezi direct cu dezvoltatorul, să economisești comisionul ( Apropo – nu se percepe comision pentru locuințele noi). Înțelegem perfect. Dar iată ce aducem noi în plus, din cei peste 20 ani de prezență în Sibiu:

Cunoaștem fiecare dezvoltator. Știm cine livrează la timp și cine întârzie. Știm cine folosește materiale de calitate și cine taie din colțuri. Am văzut proiecte care arătau bine pe hârtie și s-au dovedit dezamăgitoare. Experiența asta nu o găsești într-un anunț online.

Avem parteneriate cu băncile. Consultanții noștri bancari pot să îți găsească cele mai bune condiții de creditare și să accelereze procesul de aprobare. E un serviciu gratuit pe care îl oferim tuturor clienților.

Suntem aici și după tranzacție. Când ai o problemă cu apartamentul, când ai nevoie de o recomandare pentru un electrician sau un notar, știi pe cine să suni. Nu dispărem după semnătură.

Avem trei locații/birouri în Sibiu și Șelimbăr unde ne gasești: sediul nostru de pe Calea Dumbrăvii 135 Sibiu, Biroul Orhideea Exclusive Living – Strada Doamna Stanca 24, Șelimbăr și biroul din Magnolia Residence, direct în ansamblu. Vino să bei o cafea cu noi și să discutăm ce variante ai. Nu te costă nimic consultația (nici nu va exista comision dacă cumperi), dar te poate ajuta să iei o decizie mai bună.

Concluzie: 2026 va fi un an de răscruce pentru piața din Sibiu

Prețurile apartamentelor Sibiu au crescut spectaculos în ultimii ani. Impozitele vor crește și ele din 2026. Dobânzile sunt încă sus, deși se întrevede o relaxare. ING vorbește despre un an de stagnare, urmat de o revenire graduală în 2027.

Ce înseamnă toate astea pentru tine? Că trebuie să te informezi bine înainte să acționezi. Că trebuie să alegi proprietăți de calitate, în zone cu potențial real. Și că trebuie să lucrezi cu oameni care cunosc piața imobiliară Sibiu nu din statistici, ci din teren. Că trebuie să renunți la chirie și să devi proprietar. Chiar dacă în acest moment rata este cât chiria sau puțin peste, cu dobândă fixă, rata in 2-3 ani o sa fie sub chirie.

La Eurosib Imobiliare suntem aici de peste două decenii. Am trecut prin criza din 2008, prin perioada de creștere accelerată, prin pandemie. Am văzut cum evoluează piața și am ajutat mii de sibieni să își găsească locuința potrivită.

Dacă ai întrebări despre piața imobiliară Sibiu 2026-2027, despre proiectele Orhideea sau Magnolia, sau dacă vrei pur și simplu o opinie sinceră despre o proprietate pe care ai văzut-o – sună-ne. Suntem la 0745 633 772 sau ne găsești online pe eurosibimobiliare.ro.

Sibiul rămâne un oraș în care merită să investești. Trebuie doar să o faci inteligent.

 

Publicat: